1. 경매 절차 관련 용어
● 경매개시결정
채권자가 법원에 경매를 신청하면, 법원은 일정한 요건을 검토한 뒤 경매를 시작하기로 결정합니다. 이때 나오는 결정이 경매개시결정이며, 이를 통해 본격적인 경매 절차가 시작됩니다. 결정이 나면 채무자에게 ‘경매개시결정 등본’이 송달되고, 부동산 등기부등본에는 ‘경매개시결정 기입등기’가 이루어집니다.
● 기일입찰
법원이 지정한 하루의 입찰기일에 참여자들이 현장에 모여 입찰을 진행하는 방식입니다. 입찰표와 보증금을 현장에서 제출하는 방식이며, 전통적인 경매 형태입니다.
● 기간입찰
기일입찰과 달리 일정 기간(보통 7일) 동안 입찰에 참여할 수 있는 방식으로, 최근에는 온비드나 대법원 경매 사이트를 통한 전자입찰이 대부분 이 방식으로 운영됩니다. 시간적 여유가 있어 실수 가능성이 적은 편입니다.
● 매각결정기일
입찰 후 최고가 매수인이 결정되면, 법원은 최고가 매수인이 해당 물건을 낙찰받는 것이 적절한지 판단하는 ‘매각결정기일’을 정합니다. 이때 문제가 없다고 판단되면 매각허가결정을 내리고, 낙찰자는 잔금을 납부해야 합니다.
● 매각대금지급기한(매금지급기한)
법원이 매각허가를 결정하면, 낙찰자는 보통 30일 이내에 낙찰금 전액을 법원에 납부해야 합니다. 이 기한을 지키지 않으면 낙찰이 취소되고 보증금이 몰수될 수 있습니다.
● 배당기일
매각대금이 납부된 후, 해당 금액을 채권자들에게 우선순위에 따라 분배하는 날입니다. 이 과정에서 임차인, 근저당권자, 세금 체납기관 등 다양한 권리관계자들이 이해당사자가 됩니다. 배당은 법원의 계산에 따라 순위별로 지급됩니다.
● 경매신청취하
경매를 신청한 채권자가 일정 조건에서 경매 절차를 중단시키는 행위입니다. 단, 이해관계인(예: 근저당권자나 임차인 등)이 있을 경우 동의가 필요합니다.
● 과잉매각
채권액보다 지나치게 고가에 매각된 경우를 말합니다. 이때 채무자에게 잔액이 돌아갈 수 있으며, 그 외 권리자도 배당을 받을 수 있습니다.
2. 권리 및 법률 관련 용어
● 가등기
권리변동을 예약하거나 조건부로 미래의 권리를 보장하기 위해 미리 등기해 놓는 제도입니다. 보통 소유권이전청구권을 확보하기 위한 수단으로 사용됩니다.
● 근저당권
금융기관에서 대출을 받을 때 부동산을 담보로 설정하는 권리입니다. 경매가 시작되는 대부분의 경우, 근저당권자가 채권 회수를 위해 신청합니다.
● 말소기준권리
경매에서 소멸되는 권리와 잔존하는 권리의 기준점이 되는 권리입니다. 이 권리보다 앞선 권리는 낙찰 후에도 유지되고, 이후 권리는 대부분 소멸됩니다.
● 전세권
세입자가 일정한 금액을 보증금으로 지급하고 사용, 수익할 수 있는 물권적 권리입니다. 등기된 전세권은 대항력이 강하며, 우선변제권도 가질 수 있습니다.
● 임차권
임대차계약을 통해 얻은 권리로, 전입신고와 확정일자가 있으면 우선변제권을 얻습니다. 전세권과 달리 채권적인 성격을 가집니다.
3. 기타 경매 관련 서류 및 용어
● 현황조사서
법원 집행관이 현장 실사를 통해 작성하는 문서입니다. 점유자, 관리 상태, 임차인 여부 등을 확인할 수 있으며, 입찰 전 반드시 읽어봐야 할 자료입니다.
● 매각물건명세서
법원이 작성하여 공고하는 문서로, 해당 부동산의 권리관계, 임차인 정보, 매각 조건 등이 기재되어 있습니다. 말소기준권리 및 대항력 있는 임차인 등 중요한 정보가 포함됩니다.
● 감정평가서
법원이 선임한 감정인이 부동산의 가치를 평가해 작성한 문서입니다. 통상 매각 예정가(최저입찰가)는 이 금액을 기준으로 책정됩니다.
● 건축물대장
해당 부동산의 구조, 용도, 층수, 면적 등의 정보를 담고 있는 공적장부로, 위법건축물 여부, 용도 변경 가능성 등을 확인하는 데 필수입니다.
● 차순위매수신고인
최고가 매수인이 낙찰 후 잔금을 납부하지 않으면, 차순위로 입찰했던 사람이 낙찰받을 수 있도록 등록하는 제도입니다. 보통 두 번째로 높은 가격을 제시한 입찰자가 이 역할을 합니다.
이와 같은 용어들은 경매에 참여할 때 반드시 이해하고 있어야 경매 진행 중 불이익을 피할 수 있습니다. 특히 권리 분석이 매우 중요하며, 서류를 꼼꼼히 읽고 전문가의 조언을 받는 것도 도움이 됩니다.
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